La tokenización de activos reales convierte derechos de propiedad sobre inmuebles, arte u otros bienes en tokens digitales en blockchain. Según un informe de Accenture, este mercado podría alcanzar los 4,8 billones de dólares en 2025. Grandes fondos de inversión ya están entrando, pero la falta de regulación clara en España y la UE sigue siendo el principal obstáculo práctico.
Hablando con Javier Marín, que lleva invirtiendo en cripto desde 2017 y ahora gestiona un pequeño fondo familiar centrado en activos reales, me contaba que la tokenización es el tema que más ruido está generando entre los institucionales. “Hace dos años nadie quería ni oír hablar de blockchain”, me dijo.
Y ahora los mismos que lo ignoraban están montando mesas redondas sobre tokenización.
¿Qué demonios es tokenizar un activo real?
Javier lo explicaba con una claridad que a mí me costó años entender. La tokenización básicamente coge un activo físico —un piso en la Alameda de Hércules, un cuadro de un artista emergente, acciones de una empresa no cotizada— y lo convierte en tokens digitales.
Cada token representa una fracción de la propiedad del activo subyacente.
No es complicado, la verdad. Lo interesante es cómo cambia las reglas del juego. Porque si antes necesitabas 200.000 euros para comprar un piso completo, ahora puedes comprar tokens que equivalen a 200 euros de ese mismo piso.
Según datos de la consultora Accenture, el mercado global de tokenización de activos reales podría alcanzar los 4,8 billones de dólares para 2025. Instituciones como BlackRock y Fidelity ya han lanzado productos de tokenización de fondos del mercado monetario.
Javier me contaba que su fondo tiene invertido parte en un edificio de oficinas tokenizado en Madrid. “El año pasado necesitábamos liquidez para otra operación. Vendimos tokens equivalentes a un 15% del edificio en una plataforma secundaria. En tres días estaba hecho. ¿Te imaginas hacer eso con una propiedad normal? Estarías meses.”
La liquidez que cambia todo
Para mí, eso es lo gordo del tema. La liquidez.
El mercado inmobiliario tradicional es todo menos líquido. Pones tu piso a la venta y puedes estar un año esperando. Con la tokenización, si hay mercado secundario, puedes vender tus tokens en minutos.
Pero ojo, que esto tiene truco.
No todos los tokens tienen liquidez real. Depende de que existan plataformas donde se negocien y de que haya compradores. No es magia, es oferta y demanda.
Javier me señaló otro punto clave: la transparencia. La blockchain registra cada transacción y cada cambio de propiedad. No hay discusión sobre quién es el dueño o cuánto pagó. Eso reduce mucha burocracia y potenciales conflictos.
¿Y qué hay de la fiscalidad?
Aquí viene lo que a muchos os interesa de verdad.
La tributación de tokens que representan activos reales en España sigue las mismas reglas que cualquier criptomoneda, al menos según el criterio actual de la AEAT. Lo que tributa es el cambio de esos tokens a euros o a otras criptos (eso es una permuta). Las ganancias se declaran como ganancias patrimoniales en la base del ahorro.
Los tramos son los que sabéis: 19% hasta 6.000 euros de ganancia, 21% de 6.000 a 50.000, 23% de 50.000 a 200.000, 27% de 200.000 a 300.000 y 28% a partir de 300.000 euros.
Pero hay una zona gris importante. ¿Qué pasa si el token representa la propiedad de un inmueble y recibes ingresos por alquiler de ese inmueble? Ahí ya estás hablando de rendimientos del capital inmobiliario, no de ganancias patrimoniales. La AEAT no se ha pronunciado claramente sobre casos mixtos.
La fiscalidad de la tokenización de activos reales no está completamente definida. Si el token solo representa valor, es ganancia patrimonial. Si además da derechos a rendimientos periódicos (alquileres, dividendos), el tratamiento puede diferir. Ante la duda, consulta con un asesor especializado, como los que ofrecemos en Solcrip.
Los escollos legales que nadie quiere ver
¿Dónde está el problema? En que los marcos regulatorios no corren al ritmo de la tecnología.
Javier lo resumió bien: “Tokenizar un activo real es la parte fácil. Lo difícil es garantizar que el token representa legalmente la propiedad. Si no hay un contrato sólido detrás y un custodio del activo físico, el token vale cero”.
Hay startups que han tokenizado propiedades y luego han desaparecido con el dinero. El token sigue en la blockchain, pero el piso no existe o está embargado.
Por eso es crítico verificar qué estructura legal hay detrás de cada tokenización. ¿Quién custodia el activo real? ¿Está registrado en algún notario? ¿Hay auditorías periódicas?
España no tiene una regulación específica para la tokenización de activos, aunque el sandbox del Banco de España ha permitido algunos proyectos piloto. La Ley de Mercados de Valores se está adaptando, pero lentamente.
Javier comentaba que para navegar este lío regulatorio, su fondo trabaja con asesorías especializadas que entienden tanto de blockchain como de derecho mercantil. Aquí en Almería, empresas como Solcrip ofrecen ese tipo de servicios —declaraciones fiscales, trazabilidad de operaciones, compliance— y me consta que tienen clientes involucrados en tokenización de inmuebles y arte.
Pero no esperes que te lo resuelvan en un día. Esto requiere estudio caso por caso.
¿Puede la tokenización democratizar la inversión?
Teóricamente sí. En la práctica, depende.
La posibilidad de comprar 200 euros de una casa o de un cuadro abre la puerta a inversores minoristas que antes no tenían acceso a esos mercados. Eso es bueno.
Pero también hay riesgos. La iliquidez de algunos proyectos, la falta de protección al inversor en caso de quiebra del emisor, la complejidad fiscal. Y luego está el tema de los costes: crear la tokenización, pagar a abogados, auditorías, plataformas de trading… todo eso tiene un precio que a veces solo compensa para activos de cierto valor.
En 2022, una conocida plataforma de tokenización experimentó problemas de liquidez cuando quiso recomprar tokens de un edificio comercial. Los inversores quedaron atrapados durante meses. El token estaba en la blockchain, pero no había mercado secundario.
El futuro que viene (aunque nadie sabe a qué velocidad)
Para mí, la tokenización de activos reales va a crecer. Los grandes fondos llevan demasiado tiempo mirándola como para que se quede en una promesa muerta.
Pero creo que el camino será más lento de lo que algunos venden. La regulación no va a llegar de golpe, los inversores minoristas necesitan más educación financiera y blockchain, y los casos de éxito replicables aún son pocos.
Javier se mostraba optimista pero cauto: “Para 2025-2026 veremos los primeros fondos tokenizados regulados en Europa. Pero el mercado de masas tardará otra década. Lo importante ahora es aprender, probar con capital pequeño y tener paciencia”.
Estoy de acuerdo. Si tokenizar activos reales fuera fácil y sin fricciones, ya estaría en todas partes. No lo está.
Y eso, en el fondo, es lo que hace que merezca la pena investigarlo a fondo antes de lanzarse. Porque las mayores oportunidades suelen estar donde hay complejidad que otros no quieren resolver.